Location Airbnb
les règles à connaître avant de se lancer
Déclaration, plafonds de jours, DPE, copropriété, fiscalité : ce que la location courte durée implique vraiment en 2025, et comment juger si l’opération reste intéressante.
Mettre un logement en location courte durée de type Airbnb relève du statut de meublé de tourisme, désormais nettement plus encadré. Depuis 2025, une déclaration en mairie et un numéro d’enregistrement sont demandés, les logements aux plus mauvais DPE sont progressivement écartés, et la résidence principale ne peut être louée que dans une limite annuelle de jours. Les règles diffèrent selon que vous louez votre logement principal ou un bien dédié à l’investissement.
- Cadre : meublé de tourisme, resserré par la loi Le Meur de fin 2024.
- Démarche : déclaration en mairie et numéro d’enregistrement sur l’annonce.
- Résidence principale : 120 jours par an, parfois 90 selon la commune.
- Rentabilité : à chiffrer au cas par cas, fiscalité et coûts réels compris.
Louer en Airbnb
de quoi parle-t-on vraiment ?
« Faire de l’Airbnb », dans le langage courant, désigne la location d’un logement meublé pour de courtes durées, à une clientèle de passage. Juridiquement, cela correspond à un meublé de tourisme. Airbnb n’est qu’une plateforme parmi d’autres ; les règles s’appliquent à l’activité, pas à la marque.
Une distinction structure tout le reste : louez-vous votre résidence principale, ou un logement dédié ? Le cas le plus fréquent reste la résidence principale, qu’on loue quelques nuits ou quelques semaines par an, par exemple pendant ses absences. C’est le plus souple. Le second cas, un bien acheté ou conservé pour le louer en courte durée, relève de l’investissement, avec des contraintes sensiblement plus lourdes.
Ce que la loi a changé en 2025
Le cadre s’est resserré avec la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, dont les effets se déploient depuis 2025. L’objectif affiché : limiter la pression de la location courte durée sur le logement, en particulier dans les zones où il manque.
Déclarez l’activité auprès de votre commune et affichez le numéro d’enregistrement obtenu sur l’annonce. Vérifiez l’étiquette DPE du logement : les biens classés G sont écartés de la location courte durée, et les classes F puis E suivront. En copropriété, assurez-vous qu’aucune interdiction n’a été votée à la majorité des deux tiers. Et pour une résidence principale, gardez en tête le plafond annuel de jours.
Les communes disposent par ailleurs de davantage de leviers pour encadrer, voire restreindre, la location courte durée sur leur territoire. Le durcissement n’est donc pas uniforme : il dépend en partie de la ville où se situe votre logement.
Louer sa résidence principale
Pour une résidence principale, la règle centrale tient en un chiffre : vous ne pouvez la louer en courte durée que dans une limite annuelle, fixée à 120 jours par défaut. La logique est simple : une résidence principale est, par définition, le logement que vous occupez la majeure partie de l’année.
Depuis 2025, certaines communes peuvent abaisser ce plafond, jusqu’à 90 jours par an, par une décision motivée. Selon la ville, la limite n’est donc pas forcément la même. Dans ce cadre, louer sa résidence principale reste une formule accessible : elle apporte un complément de revenu pendant les absences, sans transformer le logement en activité à part entière. C’est souvent la porte d’entrée la plus raisonnable pour qui veut tester la location courte durée.
L’investissement locatif courte durée
Consacrer un logement entier à la location de type Airbnb change de nature. On entre dans une logique d’investissement, avec des contraintes qui s’ajoutent. Dans les zones tendues, transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme peut nécessiter une autorisation de changement d’usage, parfois assortie d’une règle de compensation : pour retirer un logement du marché de l’habitation, il faut en remettre un autre. Ces dispositifs, décidés au niveau local, varient fortement d’une ville à l’autre.
S’ajoute une réalité que les annonces oublient souvent : un bien loué en courte durée demande une gestion continue. Ménage, accueil, linge, maintenance, annonces et avis à suivre. Beaucoup de propriétaires délèguent à une conciergerie, dont la commission pèse sur la rentabilité.
| Point clé | Résidence principale | Investissement dédié |
|---|---|---|
| Plafond de location | 120 jours/an (parfois 90 selon la commune) | Pas de plafond de jours, mais d’autres limites locales |
| Autorisations | Déclaration + numéro d’enregistrement | Idem, plus un changement d’usage possible en zone tendue |
| Gestion | Ponctuelle, pendant vos absences | Continue : ménage, accueil, conciergerie |
Est-ce encore intéressant ?
C’est la vraie question, et elle mérite une réponse mesurée plutôt qu’un avis tranché. La location courte durée a longtemps séduit par des revenus supérieurs à la location classique. Cet écart existe encore dans les zones touristiques, mais il s’est réduit, et le calcul a changé.
La fiscalité d’abord : la loi Le Meur a abaissé les abattements du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme, avec un traitement plus favorable pour les meublés classés que pour les non classés. Les modalités précises évoluent, mieux vaut les vérifier sur impots.gouv.fr avant de se projeter. Les coûts réels ensuite : entre le ménage, le linge, la conciergerie éventuelle, les périodes de vacance entre deux séjours et l’usure accélérée du logement, le revenu net est souvent loin du revenu brut affiché.
Face à cela, la location longue durée offre moins de revenu potentiel mais davantage de stabilité et beaucoup moins de gestion. Aucune des deux formules n’est supérieure dans l’absolu : tout dépend de l’emplacement, du temps que vous pouvez y consacrer et de votre tolérance à la gestion. Avant de vous lancer, le plus sûr reste de chiffrer votre cas précis, charges et fiscalité comprises.
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Vérifier les règles de votre commune
Plafond de jours applicable, changement d’usage en zone tendue : les règles locales varient. La mairie est le bon point de départ.
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Consulter le règlement de copropriété
Si le logement est en copropriété, vérifiez qu’aucune interdiction de meublé de tourisme n’a été votée et ce qu’autorise le règlement.
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Déclarer et obtenir le numéro
Déclarez l’activité auprès de la commune et reportez le numéro d’enregistrement sur votre annonce, quelle que soit la plateforme.
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Vérifier DPE et fiscalité
Contrôlez l’étiquette énergétique du logement et le régime fiscal applicable, via impots.gouv.fr, avant de fixer un prix.
Faut-il déclarer une location Airbnb en mairie ?
Oui. Depuis 2025, la déclaration de l’activité de meublé de tourisme auprès de la commune se généralise, avec l’attribution d’un numéro d’enregistrement à faire figurer sur l’annonce. Les communes peuvent ainsi suivre l’activité et vérifier le respect des plafonds. Les modalités exactes dépendent de votre ville : renseignez-vous auprès de votre mairie.
Combien de jours par an peut-on louer sa résidence principale ?
Une résidence principale ne peut être louée en courte durée que dans une limite annuelle, fixée à 120 jours par défaut. Depuis 2025, certaines communes peuvent abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par une décision motivée. La limite applicable dépend donc de la commune où se trouve le logement.
Le DPE compte-t-il pour louer en Airbnb ?
Oui, de plus en plus. Les logements les plus énergivores sont progressivement écartés de la location courte durée : les biens classés G en sont exclus, et les classes F puis E suivront dans les années à venir, sur un calendrier proche de la location classique. Avant d’investir, vérifier l’étiquette énergétique du bien est une précaution utile.
Une copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?
Oui. Depuis la loi Le Meur, une copropriété peut décider d’interdire la location de type meublé de tourisme dans les parties privatives, à une majorité renforcée des deux tiers des voix. Avant d’acheter un bien pour le louer en courte durée, il est prudent de vérifier le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale.
La location Airbnb est-elle encore rentable en 2025 ?
Elle peut l’être, surtout en zone touristique, mais l’écart avec la location classique s’est réduit. La fiscalité du micro-BIC pour les meublés de tourisme a été abaissée, et les coûts réels (ménage, linge, conciergerie, vacance, usure) entament le revenu net. La bonne approche est de chiffrer son cas précis, charges et fiscalité comprises, plutôt que de raisonner sur le brut d’une nuitée.